전세가 사라지는 시장: 2026년 9월 전세·매매 흐름 정리

지금 전세 시장에서 벌어지는 일

2026년 9월 서울 아파트 전세시장은 매물 감소와 가격 상승이 동시에 진행되는 공급 부족 국면이다. 한국부동산원 주간 통계에서 서울 아파트 전세가격은 9월 둘째 주(9월 14일 기준)까지 올해 누적 7.79% 올랐다. 지난해 같은 기간(1.66%)의 약 4.7배이고, 전세난이 심했던 2015년(10.79%) 이후 가장 가파른 속도다.

매물도 마르고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 13% 안팎 줄었고, 만기가 온 세입자는 새 전셋집 대신 기존 집에 남는 쪽을 택한다. 갱신이 늘면 시장에 풀리는 매물은 더 줄어드는 되먹임 구조다.

숫자로 보는 전세·매매 시장

눈여겨볼 숫자는 전세수급지수다. 전세 수요와 공급의 균형을 나타내는 이 지표는 100을 넘을수록 매물 부족이 심하다는 뜻인데 8월 179.2로 180선에 근접했다. 업계는 통상 180 초과를 ‘전세 대란’ 수준으로 본다.

전세난의 구조: 왜 전세가 사라지는가

(사실) 새로 공급되는 집이 줄었다. 부동산R114 기준 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 3만7103가구에서 2026년 2만6951가구로 27.4% 줄고, 2027년에는 1만7012가구까지 감소한다. 집계 기관에 따라 2026년 2만5281가구·2027년 1만8682가구로 보는 곳도 있지만 방향은 같다. 전국 기준으로도 9월 입주 예정 물량 1만4174가구는 2021년 4월 이후 5년 5개월 만에 최저였다.

(사실) 세입자가 움직이지 않는다. 국토교통부 실거래가 신고분 기준 올해 1월 1일부터 9월 20일까지 서울 아파트 전세 거래 8만480건 가운데 갱신계약은 4만1145건으로 51.1%를 차지했다. 지난해 같은 기간(41.1%)보다 10%포인트 높고, 8월만 보면 갱신계약 비중이 58.9%까지 올라갔다.

(사실) 임대인의 선호가 월세로 이동하고 있다. 6월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중은 54.1%로 전세(45.9%)를 넘어섰다. 8월 서울 아파트 평균 월세는 164만1000원으로 2년 전(132만원)보다 24.3% 올랐다.

(해석) 구조적 요인이 겹쳤다는 평가다. 지난해 10·15 대책으로 서울 25개 자치구가 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 막혔고, 내년부터는 실거주 중심의 세제개편이 시행된다. 기준금리가 두 달 새 0.5%포인트 올라(8월 27일 3.00%) 임대인의 이자 부담이 커진 점도 전세를 월세로 돌리는 유인으로 작용한다는 분석이 나온다.

(사실) 이주 수요는 앞으로 더 늘어난다. 서울시가 국회에 제출한 자료에 따르면 2026~2030년 207개 정비사업장에서 17만9310가구가 이주하고, 78.7%인 14만1020가구가 2028~2030년에 몰려 있다. 입주는 줄고 이주는 늘어나는 구간이 2028년 이후 겹칠 수 있다.

구체적으로 얼마나 올랐나: 단지 사례

• 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용 84㎡: 9월 5일 갱신계약 8억4000만원, 9월 17일 신규계약 16억5000만원. 같은 단지·같은 면적에서 계약 형태에 따라 보증금 격차가 8억1000만원 벌어졌다.
• 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 전용 84㎡ 18층: 8월 15일 전세 신규계약이 11억원. 같은 구 래미안길음센터피스 84㎡ 23층은 10억5000만원에 매물로 나와 있다.
• 동대문구 용두동 청량리역 한양수자인 그라시엘 전용 84㎡ 53층: 8월 30일 10억원에 계약됐다. 지난해 11월 신규 계약가는 8억원대 초반이었다.
• 서초구 서초래미안 전용 84㎡: 7월 보증금 10억원에 월세 60만원을 더하는 방식으로 갱신됐다.

성북·동대문·강북·노원 등 중하위권 자치구에서 10억원 안팎의 전세 계약과 호가가 나오는 것이 이번 국면의 특징이다. 전세가율이 높은 지역일수록 매매가 상승이 곧바로 전셋값 상승으로 이어진다.

매매 시장은 어떻게 다른가

전세와 매매는 같은 방향이지만 속도가 다르다. 8월 서울 아파트 매매가격은 +1.05%로 7월(1.27%)보다 오름폭이 줄며 5개월 만에 둔화됐고, 전국 주택종합 매매가격도 +0.32%로 상승폭이 축소됐다. 9월 둘째 주(9월 14일 기준) 서울 매매가격은 +0.16%로 오름폭이 더 낮아졌다.

내부는 갈린다. 비거주 1주택자 과세를 강화하는 세제개편안 발표 이후 서초구와 강남구는 주간 기준 하락 전환해 약세를 이어갔고, 반대로 강북 14개구는 9월 둘째 주 +0.29% 상승했다. 고가 지역은 조정, 중저가 지역은 강세다. 지방은 9월 둘째 주 매매가격이 보합으로 돌아섰고, 7월 전국 미분양 주택은 6만8217호로 늘었다. 준공 후 미분양(2만9152호)의 약 85%가 지방에 몰려 있다.

전세난이 매매 수요를 자극하는 흐름도 확인된다. 서울 집합건물 생애최초 매수자는 1월 6554명에서 8월 9353명으로 42.7% 늘었고, 30대가 52.0%를 차지했다. 다만 기준금리 3.00%와 스트레스 DSR 3단계(수도권 주담대 한도 3~5% 축소)로 대출 여력은 줄어드는 국면이다.

앞으로 확인할 것

• 10월 첫 주 발표되는 부동산원 주간 통계(9월 28일 기준): 추석 연휴 이후 가을 이사철에 상승폭이 꺾이는지.
• 갱신계약 비중: 8월 58.9%에서 더 올라가는지. 높아질수록 신규 매물은 줄어든다.
• 금리: 한국은행의 추가 인상 여부와 연말 스트레스 DSR 운영 방향, 지방 3단계 유예 연장 여부.
• 입주 물량과 정비사업 이주: 2027~2028년 입주 물량 반등 여부, 이주 물량의 78.7%가 몰린 2028~2030년 일정.
• 정책: 실거주 중심 세제개편 시행 시점과 매입임대 공급 속도(2026~2027년 수도권 9만가구 계획).

한 줄 정리

공급은 줄고 세입자는 움직이지 않으면서 전세 매물이 마르고, 그 압력은 매매 중저가 지역과 월세 시장으로 번지는 중이다. 당분간 전셋값 상승과 월세화가 이어질 가능성이 크고, 10월 이후 주간 지표와 금리·공급 일정이 방향을 가를 변수다.

본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 매물의 매수·임차를 권유하지 않습니다.

자료 출처

• 부동산원 주간 동향(9월 3주): 데일리펜뉴스 / (9월 2주): NSP통신 / (8월 3주): 연합뉴스
• 서울 평균 전셋값·월세 상승률: 디지털타임스(2026.9.27)
• 전세 누적 7.79%·동북권 10억 전세: 파이낸셜뉴스(2026.9.20)
• 자치구별 상승률·월세화·갱신 비중: 뉴스핌(2026.9.22) / 뉴스1(2026.9.21)
• 전세수급지수·생애최초 매수: 뉴시스(2026.9.23) / 동북부 전세: 뉴시스(2026.9.22)
• 입주 물량·월세 비중: 이데일리(2026.9.6) / 머니투데이(2026.9.24)
• 입주 물량·정비사업 이주·월간 집값: 서울신문(2026.9.25)
• 미분양·수도권/지방 수급: 한국건설산업연구원 3분기 보고서 보도(2026.9.21)
• 금리·대출: 부동산포스트 / 동아일보(2026.9.10) / 연합뉴스(2026.9.25) / 스트레스 DSR 3단계: 글로컬경제
• 대표 이미지: Wikimedia Commons ‘Wide view of Nowon-gu Apartment buildings’(Ox1997cow, CC BY-SA 3.0). 2022년 촬영한 설명용 사진으로 본문 내용과 직접 관련은 없습니다.